不動産の財産分与を理解する

不動産の財産分与は、結婚解消時に非常に重要な手続きとなります。このプロセスの中で、弁護士は専門知識を持って重要な役割を果たします。まず、不動産の分与対象を特定する際、所有権や共有名義、購入時期などの複雑な要素を考慮する必要があります。弁護士はこれらの要素を適切に分析し、どの不動産が分与対象となるかを明確にします。 また、不動産の評価は非常に重要です。市場価値を正確に評価することは、財産分与の公正性を保つために不可欠です。弁護士は評価専門家と連携し、正確な評価額を算出する手助けをします。さらに、紛争防止のために双方の合意を得るための交渉も弁護士の重要な仕事です。 このように、専門家である弁護士の支援を受けることで、不動産の財産分与をスムーズに進めることが可能となります。正しい知識を持ち、適切に行動することが、自分の権利を守るための第一歩です。

不動産の財産分与は、結婚生活の終焉において非常に重要なプロセスです。特に、財産が不動産である場合、多くの課題が伴います。

まず、不動産の特定と評価が必要です。結婚中に取得した不動産は、原則として共同財産として扱われますが、個別に取得したものや贈与されたものは特有財産として財産分与の対象から除外されることがあります。しかし相続や贈与で取得した不動産も、状況によっては財産分与の対象となることもありうるので注意が必要です。また逆に結婚中に取得した不動産であることが明らかな場合であっても、その取得のために一方の配偶者が結婚以前から貯めていた預貯金を頭金として支出した場合や、両親などから購入資金の援助を受けていた場合などについては、それに相当する部分については特有財産であるとして分けて考えなければならないこともあり、単純ではないのです。

また対象不動産の特定については、住宅ローンが問題になります。後述の不動産評価額との関係で、住宅ローンの残債務の方が不動産の評価額より高額になっている場合、つまりいわゆるオーバーローン状態の場合、その不動産は財産分与の対象とはならないことに注意が必要です。なおそれに関連してよく誤解されるのですが住宅ローンの返済債務については、離婚をしたことによって何も影響がありません。例えば、今まで夫のみが債務者であった場合は、離婚をしてもそのまま夫のみが住宅ローンの返済をしなければならないことになります。妻の側に返済に協力するようにと求めることができるものではないのです。財産分与とはあくまでもプラスの財産について分与するということなのであって、負の財産、つまり負債について分与するということではないのです。

不動産の評価は市場価値に基づき行われますが、近年では不動産会社が気軽に無料査定に応じてもらえるので、特別に苦労をすることはありません。その不動産会社の査定結果を基に評価額について合意ができることがほとんどです。ですが、稀にはその査定結果が受け入れられず、不動産の評価について合意ができないときには不動産鑑定士による鑑定をしなければならなくなることもあります。その場合には、数十万円単位の鑑定費用の支払が必要になることはもちろんで、結果に不満があるからといって何度も鑑定をやり直すというようなことは考えられません。ですのでお互い、予め鑑定結果の如何に関わらず鑑定士による鑑定評価額には従う旨、誓約しておく必要があります。ですので不動産鑑定士による鑑定をしなければならないような事態になることは可能な限り回避したいところです。本当に不動産会社による査定結果を受け入れることができないのか、弁護士のアドバイスを受けながら適切に判断する必要があります。

もう一つ不動産の価値評価に関して大切な問題は、いつの時点の不動産価格の評価をするべきなのかということです。

不動産価格が安定している経済情勢の場合は大きな問題とはなりませんが、不動産価格が短期間の内に高騰しているような場合、逆に暴落しているような場合には大きな問題になります。夫婦間での協議、和解により財産分与をするような場合には、直近の不動産の評価額を基準にするのが通例であると言えます。

しかし裁判所に審判または判決により裁定してもらうような場合には、離婚に先立ち別居生活を始めたときの評価額を用いることとされています。なぜなら財産分与は婚姻生活をしてお互いが有形無形の寄与をすることで形成された財産を分与するものであるところ、別居生活をした以降は、お互いの寄与を考える余地がないため、最終的に別居するときまでに形成された財産、その時点で残されていた財産を清算するべきであると考えられているからです。不動産価格が安定していたならばよいですが、価格の変動が激しかったようなときには、公平に裁判所が判断したはずであるにもかかわらず、他方が得をし、他方が損をするというような事態になることもありうるということです。

不動産の財産分与は、離婚するときに生ずる様々な懸案の内の最も大きな問題です。まず、財産分与の対象となる不動産を特定し、対象不動産の価値をどのように評価されるのかについてご紹介しました。そして自己の主張ばかりを通そうとすると、却って損をするような場合もありうるということもお伝えすることができたのではないかと思います。また、ここでご紹介したような教科書的な処理だけでは解決できない場合も少なくありません。

不動産の財産分与でお悩みの時には、是非とも池袋中央法律事務所にご相談下さい。